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真人娱乐平台:杨现领:租赁行业,长契约和持有型机构将拥有更大的发展空间

时间:2018/5/3 12:40:01  作者:  来源:  查看:68  评论:0
内容摘要:4月27日,在贝壳找房租赁平台举办的“品质·共生”发布会上,杨现领博士第一次以全新的身份——贝壳找房首席经济学家亮相,并以“有品质的租赁”为题作主旨演讲,他从行业视角,客观厘清了租赁行业品质升级的机遇和方向。“崛起”之后:租赁市场的现在与未来从今天来看,租房市场空间巨大已是一个确...
4月27日,在贝壳找房租赁平台举办的“品质·共生”发布会上,杨现领博士第一次以全新的身份——贝壳找房首席经济学家亮相,并以“有品质的租赁”为题作主旨演讲,他从行业视角,客观厘清了租赁行业品质升级的机遇和方向。

“崛起”之后:租赁市场的现在与未来

从今天来看,租房市场空间巨大已是一个确定无疑的事实,整个租房市场已从快速“崛起”的态势进入新的发展阶段,有一些数据能帮助行业厘清市场现状,明晰一些被忽略的问题,从客观的角度帮助我们认清市场。

首先,当我们谈论租购并举的时候,我们其实是在谈租和购的平衡度。为什么这么说?这一点可以从全球发达国家不动产市场分布找到答案。从美国市场看,其租赁市场规模是3.2万亿人民币,购房交易市场的规模是6.9万亿市场,租赁和交易趋于平衡。而另一个具有参看和研究价值的市场——日本则不同,租赁市场0.72万亿,交易是1万亿,显然日本的租房市场是过度发展的。在日本的租房发展历史上,有太多政策,太多的机构化服务围绕这个市场展开,以至于很多人选择终身租房,这使得租房被过度消费。将这两大租房市场与中国相比较,不难发现,中国18万亿的交易市场规模和1万亿的租赁市场规模,7%不到的租房市场占比表明中国的租购发展极其不平衡。因此,为何说中国租赁市场空间很大,租购不平衡,租赁市场严重不充足,是最核心的原因之一。



其次,租房市场虽然空间很大,但它不会快速爆发。其核心原因是租房消费是一种刚性消费,其受居民收入的影响较大,租金支出和收入有一个稳定的关系。租赁市场发展一定程度将伴随租金上涨和收入的上涨。此处有两个指标来衡量考察租金涨幅。一是租金收入弹性,在中国一线城市,这个弹性数值是1.5左右,以北京为例,当收入每年上涨8%时,租金上涨幅度最高值则为1.5*8%,那么北京每年平均租金涨幅就在8-12%,包括成都在内地的二线城市租金涨幅弹性值则在1-1.2这个区间。二是租金收入比,这个比例指整体租金在整体收入中的占比。目前在居民收入持续增长和全民消费升级大趋势带动下,租金在稳步增长,同时在要“住得好“的诉求下居民用于租房的比例也在增长。因此,从这一角度也能够论证中国租房市场空间大,但值得注意的是,市场增长有其规律性不会发展特别快。目前有很多做租赁运营的机构蜂拥进入市场,某种程度上造成一些城市区域一些市场供给过剩,且许多机构因看不到快速的收益而提前退场,实际上,租赁市场的收益空间需要时间的检验,只有用十年甚至更长的时间维度来看待租赁这个生意,才能真正看懂这个空间。

第三,中国租赁房源在未来将形成“7:2:1”格局,也即70%属于私人房源,20%属于开发商、国有企业以及集体建设用地所建租赁房源,以及10%来自政府提供。为什么是这个数字?首先还是从成熟市场来找参考标准,德国和美国的租赁市场私人房源占比都很高,德国有65%而美国则更高达到78%,就看这个比例可以推测,我国租房市场房源占比最高的最终还是分散的私人房源。这对想要进入租赁这块市场的赛跑者来说应该是一盏指路明灯,当明确机构化运营私人房源才是正确赛道时,或许才不会跑偏。

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